Baufinanzierungsrechner 2026
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Was ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein langfristiger Immobilienkredit (typisch 10–30 Jahre), mit dem du den Kauf oder Bau einer Immobilie finanzierst. Die Bank erhält als Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Du zahlst monatlich Zins + Tilgung zurück – die sogenannte Annuität.
Die wichtigsten Kostentreiber sind der Zinssatz und die Zinsbindungsdauer. Schon 0,5 % mehr Zins bedeuten bei 300.000 € und 20 Jahren Laufzeit rund 18.000 € Mehrkosten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Eigenkapital senkt deinen Zinssatz, weil die Bank weniger Risiko trägt. Faustregel: mindestens die Kaufnebenkosten (10–12 %) aus Eigenkapital, idealerweise 20 % des Kaufpreises zusätzlich.
| Eigenkapitalquote | Beispiel (400.000 € Kaufpreis) | Zinsvorteil (ca.) |
|---|---|---|
| Unter 10 % | Unter 40.000 € | Höhere Zinsen, teils kein Angebot |
| 10–20 % | 40.000–80.000 € | Standard-Konditionen |
| 20–30 % | 80.000–120.000 € | bis −0,3 % günstiger |
| Über 30 % | Über 120.000 € | bis −0,5 % günstiger |
Tipp: Ein Bausparvertrag hilft dir, Eigenkapital gezielt aufzubauen – mit staatlicher Förderung von bis zu 70 € pro Jahr.
Kurze oder lange Zinsbindung?
Die Zinsbindung bestimmt, wie lange dein Zins festgeschrieben ist. Nach Ablauf brauchst du eine Anschlussfinanzierung – zu dann geltenden Marktzinsen.
| Zinsbindung | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| 5–10 Jahre | Niedrigerer Startzins | Anschlussrisiko nach kurzer Zeit |
| 15 Jahre | Gute Planbarkeit | Leicht höherer Zins |
| 20+ Jahre | Maximale Planungssicherheit | Höherer Zins, weniger Flexibilität |
Bei aktuellem Zinsniveau (3,5–4 %) empfehlen viele Experten 15–20 Jahre Zinsbindung. Mit einem Bausparvertrag kannst du das Anschlussrisiko vollständig eliminieren.
Baufinanzierung + Bausparvertrag: Optimale Kombination
Schließe heute einen Bausparvertrag als Tilgungsersatz ab. In 10–15 Jahren löst du damit einen Teil der Anschlussfinanzierung ab – zu garantierten Zinsen von heute ab 1,5 % p.a. So sicherst du zwei Zinssätze gleichzeitig.
Bausparrechner nutzen →Risikoabsicherung: Risikolebensversicherung
Viele Banken verlangen eine Risikolebensversicherung als Kreditbedingung. Sie schützt deine Familie, falls dir etwas zustößt – bereits ab ca. 5 € / Monat.
RLV Tarife vergleichen →Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Mindestens die Kaufnebenkosten (10–12 %) sollten aus Eigenkapital stammen, idealerweise 20 % des Kaufpreises zusätzlich. Bei 400.000 € Kaufpreis mit Nebenkosten von 48.000 € also mindestens 48.000 € EK, besser 128.000 € (20 % + NK).
Der Sollzins ist der reine Kreditzins. Der Effektivzins enthält zusätzlich Bearbeitungsgebühren und berücksichtigt den Tilgungsrythmus. Für den Vergleich von Angeboten immer den Effektivzins heranziehen – er ist die rechtlich verbindliche Vergleichsgröße.
Du benötigst eine Anschlussfinanzierung – entweder bei deiner Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung). Vergleiche Angebote mindestens 6 Monate vor Ablauf. Mit einem parallel laufenden Bausparvertrag kannst du einen Teil der Restschuld günstig ablösen.
Bei den meisten Darlehen kannst du jährlich 5–10 % der Ursprungssumme sondertilgen (vertraglich vereinbart). Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und damit die Gesamtkosten erheblich. Achte beim Vergleich auf diese Option.
Online-Angebote sind meist innerhalb von 24–48 Stunden verfügbar. Die endgültige Kreditzusage nach Prüfung aller Unterlagen (Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Kaufvertrag) dauert typisch 1–3 Wochen.
Ja – Vermittler wie Interhyp, Dr. Klein oder Baufi24 vergleichen hunderte Banken und erzielen oft bessere Konditionen als eine einzelne Filialbank. Ihr Service ist für den Kreditnehmer kostenlos, sie werden von der Bank vergütet.