Alle Nebenkosten beim Immobilienkauf auf einen Blick – mit kostenlosem Nebenkostenrechner speziell f – r Bausparer.
Überblick: Alle Nebenkosten beim Immobilienkauf
Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb in Deutschland betragen je nach Bundesland und Situation zwischen 7 und 12 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 28.000 bis 48.000 € zusätzlich – Geld, das du komplett aus eigener Tasche zahlen musst und das nicht finanziert werden kann (oder sehr teuer wird, wenn doch).
| Kostenart | Anteil am Kaufpreis | Beispiel bei 400.000 € | Pflicht? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 14.000–26.000 € | ✓ Ja |
| Notarkosten | ca. 1–1,5 % | ca. 4.000–6.000 € | ✓ Ja |
| Grundbuchgebühren | ca. 0,3–0,5 % | ca. 1.200–2.000 € | ✓ Ja |
| Maklerprovision (Käufer) | 0–3,57 % | 0–14.280 € | Nur mit Makler |
| Gutachter (optional) | 0,1–0,5 % | 400–2.000 € | Empfohlen |
| Gesamt | 5–12 % | 19.600–50.280 € | – |
GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Saarland, etc.) des Kaufpreises. Weiterlesen →: Der größte Posten
Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache und variiert erheblich. Bayern und Sachsen kommen mit 3,5 Prozent am günstigsten weg, während Brandenburg, NRW, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 Prozent die höchsten Sätze haben.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Berlin, Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
Notar- und Grundbuchkosten
In Deutschland ist jede Grundstücksübertragung notariell beurkundungspflichtig. Kein Immobilienkauf ohne Notar. Die Kosten teilen sich auf in:
- Notarkosten: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises (Beurkundung, Beglaubigungen, Vollzug)
- Grundbuchgebühren: ca. 0,3–0,5 % (Eintragung der Eigentümer und Grundschuld)
Zusammen rechnest du mit rund 1,5–2 % des Kaufpreises. Die genauen Gebühren werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet – eine vorherige Kostenschätzung beim Notar ist empfehlenswert.
Maklerprovision
Seit dem Gesetz zur Aufteilung der Maklerprovision (2020) trägt der Käufer in Deutschland maximal 50 % der Gesamtprovision. Die Gesamtprovision beträgt in der Regel 5,95–7,14 % des Kaufpreises, sodass auf den Käufer typischerweise 2,975–3,57 % (inkl. MwSt.) entfallen.
Bei manchen Direktangeboten vom Eigentümer entfällt die Maklerprovision komplett. Eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro.
Finanzierungsnebenkosten
Neben den KaufnebenkostenSteuern und Gebühren beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch = 7–12,5 % des Kaufpreises. Weiterlesen → kommen bei einer Finanzierung weitere Kosten hinzu:
- Bereitstellungszinsen: Falls das Darlehen nicht sofort abgerufen wird (bei Neubau üblich)
- Kontoführungsgebühren: Für das Darlehensverwaltungskonto
- Wohngebäudeversicherung: Oft Pflicht bei der Finanzierung
Nebenkosten als Bausparer: Doppelter Vorteil
Als Bausparer profitierst du gleich zweifach bei den Nebenkosten:
- Mehr EigenkapitalEigene Mittel für den Immobilienkauf – mindestens 20 % des Kaufpreises empfohlen. Weiterlesen → = niedrigere Finanzierungsnebenkosten: Wer mehr als 20 % Eigenkapital mitbringt, erhält nicht nur bessere Zinsen, sondern spart auch am Risikoaufschlag der Bank. Ein Bausparvertrag hilft dir, dieses Eigenkapital systematisch aufzubauen.
- Sondertilgungen möglich: Das angesparte Bausparguthaben kann direkt für die TilgungRückzahlung des Darlehens – bei Bauspardarlehen in gleichbleibenden Raten (Annuität). Weiterlesen → der Nebenkosten eingesetzt werden – du musst sie nicht vollständig aus dem laufenden Einkommen bestreiten.
5 Spartipps bei den Kaufnebenkosten
- Inventar separat ausweisen: Küche, Einbauschränke und andere mitverkaufte Gegenstände separat im Kaufvertrag ausweisen. Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück/Gebäude an, nicht auf das Inventar.
- Direktkauf vom Eigentümer: Ohne Makler sparst du 2,975–3,57 % des Kaufpreises.
- Bundesland vergleichen: Wer im Grenzbereich wohnt, kann durch einen Kauf im günstigeren Nachbarbundesland mehrere Tausend Euro sparen.
- Eigenkapital maximieren: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedrigere Zinsen und weniger Risikoaufschläge.
- Frühzeitig planen: Wer 7–10 Jahre im Voraus plant und einen Bausparvertrag abschließt, hat die Nebenkosten entspannt angespart.
Fazit
Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb sind erheblich und werden oft unterschätzt. Als Faustregel gilt: Plane mindestens 10 % des Kaufpreises zusätzlich für Nebenkosten ein. Wer frühzeitig mit dem Bausparen beginnt, hat nicht nur das nötige Eigenkapital, sondern auch bessere Chancen auf günstige Finanzierungskonditionen – und die Nebenkosten fest im Griff.
Unser Fazit
Der Bausparvertrag lohnt sich 2026 vor allem für Menschen die in 8–12 Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen. Der garantierte Darlehenszins (1,5–2,5 % p.a.) ist der entscheidende Vorteil – egal ob die Bauzinsen in 10 Jahren bei 2 % oder 6 % liegen. Empfehlung: Jetzt abschließen, staatliche Förderung sichern, in 8–10 Jahren abrufen.
